Η περίοδος της οικονομικής κρίσης θεωρείται δικαιολογημένα μία από τις πιο δυσοίωνες και δυσχερείς καταστάσεις που καλείται να αντιμετωπίσει η κοινωνία και η εκάστοτε κυβέρνηση βρίσκεται αντιμέτωπη με ένα δύσκολο έργο τόνωσης της εθνικής οικονομίας. Η οικονομική κρίση μπορεί να συνοδεύεται από κλείσιμο των επιχειρήσεων, μειωμένη εμπορική κίνηση καθώς και απόλυση προσωπικού, γεγονότα τα οποία αναπόφευκτα έχουν ως αντίκτυπο την ανώμαλη εξέλιξη των συναλλαγών. Για το λόγο αυτό, τίθενται κάποια ερωτήματα αναφορικά με τις συμβατικές υποχρεώσεις των μερών και την διαμόρφωση των δικαιωμάτων τους.

Ενδεικτικά:

• Δικαιούται ο μισθωτής να ζητήσει αναπροσαρμογή του μισθώματος και συγκεκριμένα τη μείωσή του επικαλούμενος την οικονομική κρίση;
• Υπό ποιες προϋποθέσεις δύναται να ασκήσει το ως άνω δικαίωμά του;
• Μπορεί ο εκμισθωτής να αρνηθεί την αναπροσαρμογή του μισθώματος;

Εκκινώντας την ανάλυσή μας, θεμελιώδης κανόνας που διέπει τις συμβατικές σχέσεις είναι η καλή πίστη και τα συναλλακτικά ήθη. Στο αστικό δίκαιο η αρχή της καλής πίστης έχει την έννοια ότι ένας άνθρωπος πρέπει να συμπεριφέρεται με ευπρεπή και έντιμο τρόπο στις συναλλαγές του εντός του κοινωνικού συνόλου. Ενώ, συναλλακτικά ήθη καλούνται οι συνήθεις τρόποι συμπεριφοράς που επικρατούν και ακολουθούνται σε ορισμένο τόπο, κατηγορία συναλλαγών ή επαγγελματικό κύκλο.

Η διάταξη του 288 Α.Κ. εφαρμόζεται και για τις συμβάσεις μισθώσεως και παρέχει τη δυνατότητα αναπροσαρμογής του μισθώματος όταν συντρεχουσών ειδικών συνθηκών η εμμονή στην εκπλήρωση της συμφωνηθείσας παροχής είναι αντίθετη στην ευθύτητα και εντιμότητα που απαιτούνται στις συναλλαγές .Έτσι, προβλέπεται αναπροσαρμογή του καταβαλλομένου μισθώματος στο μέτρο που αποκαθίσταται η καλή πίστη.

Τι μπορεί να αποτελέσει μεταβολή των συνθηκών υπό την έννοια του 288 Α.Κ.;

• Η σημαντική αύξηση ή μείωση του μισθωτικής αξίας του μισθίου ή άλλων ομοειδών γειτονικών ακινήτων
• Κλείσιμο των επιχειρήσεων
• Η σημαντική περικοπή των αποδοχών των συνταξιούχων και των μισθωτών εργαζομένων
• Η υποτίμηση του νομίσματος
• Η μεγάλη αύξηση των φορολογικών επιβαρύνσεων π.χ. Φ.Π.Α, ειδικός φόρος κατανάλωσης, καθώς και η κατακόρυφη αύξηση στην τιμή των καυσίμων

Το δικαστήριο λαμβάνοντας υπόψη τα παραπάνω στοιχεία πρέπει, καταρχάς, να κρίνει αν μεταξύ του οφειλομένου, κατά το σύστημα της αντικειμενικής προσαρμογής μισθώματος, και του μισθώματος που μπορεί να επιτευχθεί υπό καθεστώς ελεύθερης μίσθωσης («ελευθέρου μισθώματος») υπάρχει διαφορά η οποία είναι τόσο σημαντική ώστε επιβάλλεται, σύμφωνα με την αρχή της καλής πίστης και τα συναλλακτικά ήθη, η αναπροσαρμογή του μισθώματος σύμφωνα με το 288 Α.Κ. και στη συνέχεια, να το αναπροσαρμόσει στο επίπεδο που αίρεται η δυσαναλογία και αποκαθίσταται η διαταραχθείσα καλή πίστη.

Παράδειγμα από την επιτυχή έκβαση υπόθεσης του γραφείου μας :

Μισθωτής πρατηρίου από το 2002. Λόγω της πρωτοφανούς οικονομικής κρίσης που άρχισε από το 2012 ακολούθησε κατακόρυφη αύξηση στην τιμή των καυσίμων και συνακόλουθα μεγάλη μείωση των πωλήσεων καυσίμων, αποτέλεσμα στο οποίο διαδραμάτισαν καταλυτικό ρόλο και άλλοι παράγοντες, όπως η περικοπή των συντάξεων, των αποδοχών κ.α. Το μίσθιο μπορεί να βρισκόταν σε περιοχή με αυξημένη ζήτηση στην πώληση καυσίμων, εντούτοις κατά τα έτη 2010 και 2011 σημείωσε μηνιαίως κατά μέσο όρο πωλήσεις. Ο πελάτης μας ζήτησε και επέτυχε μείωση του μισθώματος τελεσιδίκως κατά ποσοστό 30% και μάλιστα κρίθηκε ότι η επιμονή του εκμισθωτή στην πληρωμή του συμφωνημένου στα 6.500 ευρώ μισθώματος κρίθηκε ότι αντίκειται στην αρχή της καλής πίστης, με αποτέλεσμα να καθίσταται επιτακτική η αναπροσαρμογή του μισθώματος στο ποσό των 4.550,00 ευρώ το μήνα από την επίδοση της αγωγής του μισθωτή.

Σύνταξη κειμένου
Χαρά Χρονάκη

Στοιχεία επικοινωνίας :
Τηλ: 0030 2103462929
Εmail: info@ialexopoulou.gr
Photos: Unspash